Todos conocemos que es una junta de propietarios, pero cada vez más se observa que la asistencia a estas juntas se reduce día a día, encima tenemos la idea que las juntas de vecinos son molestas, nos quitan tiempo, y solo sirven para ver como discuten los vecinos. Puede ser que haya algo de verdad en lo que decimos, pero debemos hacer hincapié en que la junta de vecinos es un órgano importante a la hora de la toma de decisiones y poder mantener en perfecto estado la administración y gestión de nuestro edificio o urbanización.

Junta de propietarios

En primer lugar explicaremos qué es una junta de propietarios, también conocida como junta de vecinos, son conformadas por los propietarios de pisos y locales que componen un inmueble. Los propietarios pretenden llegar a tomar acuerdos para poder desarrollar y mantener su comunidad, defendiendo los derechos de los vecinos, estableciendo reglas y principios de actuación y debatiendo las necesidades que requiere su comunidad. Estas juntas de vecinos no pueden perseguir el ánimo de lucro, y deben de respetar las libertades fundamentales de cada propietario.

Cargos de representación en una comunidad de propietarios y en la junta de propietarios.

El Presidente, es nombrado mediante elección de los propietarios, mediante turno rotatorio o sorteo y tiene que ser propietario, no es obligatorio que resida en la comunidad de vecinos. El sistema de elección del presidente  necesita  que en primera convocatoria se consiga la mayoría de los propietarios que conforman la comunidad de vecinos, si no se alcanza dicho baremo, es necesario obtener la mayoría de votos de los asistentes a la junta en segunda convocatoria. El elegido como presidente tiene la obligación de aceptar el cargo, y la duración es de un año. Según el art. 13.2 de la LPH el presidente dentro de un plazo de un mes desde su nombramiento puede renunciar a su cargo ante un juez de primera instancia. En la práctica no hace falta llegar hasta un órgano judicial, basta que en junta ordinaría o extraordinaria el presidente presente la renuncia y se proceda a la elección de otro vecino.

Secretario y/o administrador, normalmente este cargo podrá ser realizado por la misma persona o por dos distintas. Estos cargos podrán ser desempeñados por una persona jurídica, por un profesional cualificado, o por cualquier vecino. Normalmente las comunidades de propietarios contratan a entidades mercantiles que representan la figura del administrador de fincas para que realicen  función de administrar la comunidad.

Vicepresidente, no es obligatorio que una comunidad de propietarios tenga la figura del vicepresidente, su nombramiento tendrá el mismo sistema a la hora de elegir la figura del presidente. La principal función del vicepresidente es sustituir al presidente en caso de ausencia.

Tipos de juntas de propietarios

La LPH en su art. 16.1 nos dice que la junta de propietarios se reunirá al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas anuales de la comunidad; en las demás ocasiones se celebrará junta de propietarios cuando lo considere el presidente  o lo soliciten la cuarta parte de los propietarios o un numero  de estos  que representan  al menos el 25% de las cuotas de participación. La LPH nos señala dos tipos de junta de propietarios:

Junta de propietarios ordinaria, como ya dijimos en un artículo anterior, la junta ordinaria se debe convocar con seis días de antelación a la celebración de la reunión de los comuneros.

La junta ordinaria debe incluir en el orden del día los siguientes puntos:

• Los propietarios deben aprobar, mediante voto, las cuentas anuales del ejercicio que ha finalizado.

• Aceptación del presupuesto del próximo año.

• Renovación de cargos de la junta de gobierno.

Se puede agregar otros puntos que sean de interés general para los vecinos.

Junta de propietarios extraordinaria, no existe ninguna obligación para celebrar este tipo de junta, se puede convocar cuantas veces sea necesario a lo largo del año. El único requisito a cumplir es que su celebración sea convocada por el 25% de las cuotas de participación de gasto o por el presidente de la comunidad. El orden del día debe de contener cualquier punto de interés general para la comunidad de propietarios, no existe ninguna obligación para incluir algún punto de interés concreto.

Deberán acudir a ambas juntas como mínimo la mayoría de los propietarios, que a su vez debe de representar la mayoría de las cuotas de participación de gastos. En caso contrario, se procederá a una segunda convocatoria, esta vez sin sujeción a quórum. La segunda convocatoria se puede realizar el mismo día, por ello es importante que en la convocatoria se señale claramente que después de la primera convocatoria, al menos medía hora después, se realizara la junta en segunda convocatoria, también se puede celebrar la junta en segunda convocatoria hasta ocho días después de la primera.