Cada día nuestros clientes nos consultan sobre sus derechos y deberes como propietarios a la hora de votar en la toma de decisiones para el mantenimiento de su comunidad de propietarios, es una duda lógica, debido a que solo los profesionales que tienen relación día a día con este tema pueden entender y tener actualizada la información sobre los acuerdos y la forma de toma de acuerdos en las comunidades de vecinos.

La mayor duda de todos los propietarios es sobre el tipo de mayoría y el quórum necesario para adoptar las distintas medidas en las juntas de propietarios. Tenemos que hacer hincapié en que los propietarios ejercen su derecho al voto en la junta de propietarios, y siempre y cuando esté al corriente de los pagos de la cuota mensual de la comunidad.

En este articulo intentaremos explicar las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos en las juntas, hay que indicar que todos los aspectos referentes a estas mayorías se encuentran descritas en el art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), hay algunos aspectos que se pueden observar en el art. 10 del mismo texto legal. Para entender cada mayoría y por supuesto saber que acuerdos se toman en base a la obtención de estas mayorías debemos dividirlas en dos:

1.- Mayorías Cualificadas

Estas mayorías son utilizadas para adoptar acuerdos sobre temas concretos y se refieren a la totalidad de los propietarios, con total independencia si la junta de propietarios haya sido realizada en primera o en segunda convocatoria.

1.1.-Tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas de participación.

Es necesaria la obtención de tres quintas partes de las cuotas de participación de gastos y a su vez tres quintas partes de los propietarios para adoptar los siguientes acuerdos:

• El establecimiento, eliminación de servicios comunes de interés general de la comunidad, como por ejemplo, suprimir o establecer servicios de portería, conserjería, vigilancia, etc.

• El arrendamiento de elementos comunes. Por ejemplo un panel publicitario en la azotea del edificio.

• Establecer o suprimir sistemas o equipos que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica de la comunidad (siempre y cuando no estén recogido en el apartado 1 del art. 17 de la LPH). Si el uso de estos equipos o sistemas tienen un carácter privativo, es necesario contar con el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad.

• Las mejoras, nuevas instalaciones o innovaciones no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble. Hay que aclarar que en este punto los propietarios que no hayan votado a favor de esta medida no estarán obligados a pagar por las innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble. que no sean exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de 3 mensualidades de gastos comunes.

• Cerramiento de terrazas, modificación envolvente para la mejor eficiencia energética, modificaciones de la estructura del edificio, segregación de cualquier vivienda o local, al igual que el aumento de cada piso o local al agregar otras viviendas o locales colindantes en el mismo edificio.

1.2.-Un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas de participación.

• La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación

• Instalación de equipos o sistemas privativos o comunes de energías renovables

• Instalación de infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

1.3.-Unanimidad del total de los propietarios que a su vez representen la unanimidad de las cuotas de participación.

• Si se trata de modificar los estatutos de la comunidad.

• Cambios en la estructura del edificio o en zonas comunes. Construir trasteros en los bajos de un edificio, reformar la fachada, levantar una nueva planta, construir una piscina, en general, son obras que requieren derramas importantes para asumir el coste.

• Variar la cuota de participación de los propietarios, es decir, la cantidad con la que contribuye cada uno de ellos, proporcionalmente, a los gastos comunes según las dimensiones de cada vivienda.

2.-Mayorías simples (la mitad mas uno)

Hay que aclarar en este punto que los acuerdos adoptados en primera convocatoria se exigirá la mitad mas uno de los propietarios que a su vez representen la mitad mas uno de las cuotas de participación, si el acuerdo es aprobado en segunda convocatoria, solo se exigirá la mitad más uno de los propietarios presentes en la junta que a su vez representen la mitad más uno de la cuota de participación de los presentes en la junta. Los acuerdos acordados por mayoría simple son:

• En el caso que supresión de barreras arquitectónicas, las obras o establecimientos de nuevos servicios comunes. Se incluye la instalación de ascensores, aunque haya que modificar los estatutos o el título constitutivo de la comunidad. Hay que puntualizar que sin perjuicio del carácter obligatorio de estas obras, si se aprueban por mayoría simple, la comunidad de propietarios quedará obligada al pago de los gastos, aún cuando el importe que se repercuta anualmente exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.

• La aprobación de acuerdos que no se hayan mencionado anteriormente