Porque también es importante saber qué pasa cuando un propietario no acude a las juntas de comunidad de vecinos, hemos creado este post para que puedas informarte de los efectos de la decisión de no asistir a las juntas.

En nuestro país, es muy común quejarnos de todo, y somos una sociedad que participa poco en las decisiones importantes. En un futuro articulo hablaremos del computo de las abstenciones, ahora, lo que haremos es plasmar los efectos de no asistir a las juntas mencionadas. Hay que tener en cuenta que el no acudir a las juntas de vecinos no solo se centra en no hacer vida social, no ver la cara de aquel vecino que siempre está creando problemas o metiéndose en la vida de los demás, la no asistencia a una junta de propietarios crea unos efectos que pueden resentir tu bolsillo o tu capacidad de acordar o poner tu punto en contra frente a una decisión que sea favorable o no para tu comunidad de propietarios.

Lo primero que debemos explicar es el momento en que a un propietario se le considera “no asistente” ya que en la práctica de las juntas de propietarios, un comunero puede asistir a la junta pero en un momento dado puede ausentarse en una o en todas las votaciones para la toma de acuerdos.

Para entender este punto debemos acudir a la biblia de las comunidades de propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal, la ya conocida como LPH, en su artículo 19.2 nos detalla claramente que en el acta debe figurar la relación de todos los asistentes, entendiendo como asistentes a todos aquellos que estuvieron presente durante el momento de realizarse la respectiva votación. Con esta puntualización de la ley podemos tener claramente definido que es un ausente en una junta de propietarios, pero para poder aclarar este punto también podemos tener en consideración lo establecido en sentencia del tribunal supremo (STS del 22/12/2008, sentencia 441801) en la apreciamos que un comunero (propietario de una vivienda o local en una comunidad de propietarios) estuvo presente al iniciar la junta pero tuvo que salir del lugar de la reunión, y en el acta se hizo constar que se había marchado durante la celebración de la votación. Por tanto en relación al artículo 19.2 de la LPH y de la STS al comunero en cuestión se le consideraría como si no hubiese asistido a la junta, es decir, ausentes a todos los efectos.

¿Cuáles son los efectos de mi ausencia a una junta de vecinos?

En primer lugar, según casos excepcionales, perder tu derecho al voto. Se puede emitir el voto después de finalizada la junta en los casos que la LPH estipule el computo de la totalidad de las cuotas y propietarios, es decir, cuando se requiera para tomar un acuerdo la unanimidad y mayorías cualificadas.

En los casos en que se necesite unanimidad o mayorías cualificadas los acuerdos se han de adoptar en junta y una vez celebrada la misma se debe comunicar a los ausentes el acuerdo tomado para que en el caso de 30 días naturales puedan manifestar su voto a favor o en contra de la decisión votada, hay que recordar que el silencio (es decir, aquel propietario que no haya asistido a la junta y no haya realizado su voto a favor o en contra mediante una vez finalizada esta y notificada según lo estipula la LPH) manifiesta que el propietario ausente está a favor de la adopción de los acuerdos. En un futuro blog trataremos el tema de la convocatoria de la junta, porque es necesario entender cómo se debe realizar esa convocatoria para analizar si los acuerdos adoptados en ella son validos o no aunque se hayan conseguido los votos requeridos, la debida realización de la convocatoria es importante para que los propietarios ausentes puedan ejercer su voto después de la realización de la junta de propietarios, así, los propietarios ausentes debidamente citados pueden cambiar el sentido del voto en los acuerdos que se pretendan adoptar, esto no quiere decir que los propietarios ausentes pueden cambiar el sentido de lo acordado en la votación (cambiar el sentido del acuerdo), ya que el acuerdo ha sido votado en la propia junta, lo que pueden hacer con su voto los propietarios ausentes es ratificar el acuerdo o dejarlo sin efecto. Para este inciso hay dos excepciones que se han establecido con la reforma de la LPH.

• precisamente en el articulo 17.2 este artículo nos indica que en el caso de la instalación de sistemas privativos de aprovechamiento de energías renovables de acceso a nuevos suministros energéticos colectivos o el establecimiento o eliminación de equipos o sistemas de mejoras de la eficiencia energética o hídrica del inmueble (art. 17.3 párrafo 2 LPH) se excluye el voto presunto favorable, es decir, que es necesario, que el voto sea presencial por parte del propietario afectado para poder repercutirle el coste correspondiente.

• Las obras que tengan como efecto un disfrute privativo (referidas en el art. 10.3 de la LPH)

En estos 2 casos, no computará el voto de los ausentes, es decir, las tomas de acuerdos solo se adoptaran por los propietarios presentes en la junta.

En los acuerdos de mayoría simple la LPH en su artículo 17.7 nos señala que, en segunda convocatoria, solo se requerirá la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas pero solo habría que tener en cuenta a los presentes en la junta. Esto no quiere decir que a los ausentes no haya que comunicarles los acuerdos adoptados, el art. 19.3 de la LPH nos indica que es de obligado cumplimiento la notificación de los acuerdos adoptados o no a todos los propietarios, en este caso no se computará los votos de aquellos comuneros que no estén presentes en la junta.

¿No asistí a la junta, puedo impugnar los acuerdos adoptados?

En primer lugar hay que aclarar que la impugnación de los acuerdos en las juntas de propietarios es la defensa de los propietarios frente a una posible vulneración de su derecho. La ley de propiedad horizontal describe claramente los casos posibles de impugnación:

1. Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

2. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

3. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

 

Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación entre los propietarios.(artículo 9 de la LPH).

La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el art. 9 de la LPH

La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.