En este articulo trataremos de explicar cómo se constituye una participación de gastos de cada propietario para poder mantener el perfecto desarrollo de una comunidad de vecinos, para ello es importante saber que es una cuota de participación y para poder darle una correcta definición debemos acudir a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su art. 3 nos detalla que cada propiedad (piso o local) tendrá atribuida una participación en relación al valor total del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de base para calcular la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Toda mejora o deterioro de cada piso o local no alteraran la cuota de participación atribuida, que sólo se podrá ver modificada con lo establecido en los art. 10 y 17 de la ley.

Por tanto es necesario tener en cuenta todos los predios del inmueble para poder establecer una cuota de participación de gastos, es decir, hay que tener en cuenta las viviendas, las plazas de garaje, los trasteros y los locales comerciales. Esto normalmente se realiza en la constitución de la comunidad de propietarios.

¿Por qué es necesario establecer esa cuota de participación de gastos? Esta pregunta es fácil de responder, esta cuota es la que permite a los propietarios establecer los porcentajes en que cada uno de ellos sostendrá el mantenimiento de la finca.

 

Cuáles son los gastos de una comunidad de propietarios

Estos gastos corresponden al mantenimiento de los elementos comunes de la finca, es decir, el agua, la energía eléctrica del portal, del garaje, los seguros, el personal necesario para el mantenimiento de la finca, las posibles reparaciones, etc.

Quien determina la cuota

La determinan los siguientes actores:

1. El promotor-vendedor, antes de comenzar la venta de los pisos o locales

2. Los propietarios mediante acuerdo unánime

3. Por laudo arbitral o resolución judicial.

Como se determina la cuota

Se deben atender a los siguientes criterios:

1. Superficie útil de cada piso o vivienda en relación con la totalidad de la finca.

2. Si está ubicado en zona interior o exterior.

3. La situación dentro del inmueble.

4. Habrá que determinar el uso que presumiblemente hará el piso o local de los servicios y elementos comunes del edificio.

Puede cambiarse la cuota de participación de gastos

Si se puede cambiar las cuotas de participación, pero para ello todos los propietarios deben estar de acuerdo con la modificación, debido que habrá que modificar el titulo constitutivo, así lo determina el art. 17.6 de la LPH. Este art. nos indica que se requiere unanimidad total de los propietarios para validar el cambio de las cuotas de participación. Esta modificación se puede realizar de la siguiente manera:

• En junta de propietario de la comunidad de vecinos, teniendo que estar debidamente convocada y en la que conste el orden del día la toma de este acuerdo

• O como ya hemos señalado, mediante laudo arbitral o decisión judicial en caso de no haber acuerdo en la junta de propietarios.

Otro punto a destacar en caso que haya sido aprobado el cambio de cuota de participación es el hecho de que debería elevarse a escritura pública. Habría que inscribirlo en el registro de la propiedad, lo cual trae consigo un coste para la comunidad, y a su vez, para cada propietario que tendrá que cambiar las escrituras de propiedad de sus viviendas.