Debemos puntualizar que esta vez no podemos acudir a la Ley de Propiedad Horizontal para explicar este tema, ya que la materia de la convocatoria de las juntas de propietarios está escasamente regulada en la LPH, así que si queremos encontrar una detallada aclaración sobre este punto deberíamos acudir a la jurisprudencia y a la doctrina, son ellas las que nos pueden aclarar todas las dudas y cuestiones que nos pueden surgir para poder conocer esta materia que nos ocupa en este artículo.

Quién puede convocar la junta

En primer lugar debemos saber quién puede convocar a una junta. Lo normal es que lo convoque el presidente de la comunidad (art. 16.2 LPH), pero eso no excluye a otros convocantes, según este artículo también la pueden convocar otras personas a las que la ley denomina “promotores” de la reunión. Debemos mencionar que este es un supuesto excepcional porque solo se puede realizar en un caso concreto y siempre en defecto del presidente. Los promotores de la reunión pueden ser la cuarta parte de los propietarios o un numero de estos que representen, al menos, el 25% de las cuotas de participación, estos propietarios deben solicitar al presidente que convoque la junta y si este hace caso omiso a la petición, los promotores pueden realizar la convocatoria. Por ello debemos tener presente que los promotores solo pueden convocarla en defecto del presidente, jamás por iniciativa propia sin la negación de este. Esta solicitud se debe hacer por escrito, haciendo constar los nombres de los promotores ya que en un futuro la convocatoria excepcional tendrá que ser realizada por los propietarios que aparecen esta solicitud.

Modelo de convocatoria

En la convocatoria de la junta debemos hacer constar lo siguiente:

• Indicar si se convoca por el presidente o los promotores de la junta
• Indicar los puntos del orden del día, señalar el quórum necesario para la aprobación de cada punto y si se permite el voto presunto o no en cada caso. Sobre este aspecto hay que señalar si existe algún comunero (propietario) que pudiera alegar la exigencia de su consentimiento para imputarle un plazo antes de la junta para trasladar al presidente las razones por las que se exige su consentimiento para la aprobación del acuerdo.
• Hay que indicar si existen inmuebles con copropiedad de varias personas y que se designe a una de ellas ante el presidente o adm. de fincas colegiado para que acuda a las juntas antes de su celebración.
• Con la convocatoria también debemos señalar la puesta a disposición de un formulario para aquellas personas que quieran delegar su voto, este documento debe estar firmado por el propietario y ser entregado por el representante que acuda a la junta.
• Indicar los puntos propuestos para la realización de la junta, tanto los propuestos por el presidente como los que hayan sido propuestos por los comuneros (no hace falta identificar a los que proponen los puntos del orden de día) (art. 16.2.2 LPH)
• Hay que indicar los propietarios que se encuentran en situación de morosidad y que no podrán ejercer su derecho a voto, esto no quiere decir que no puedan acudir a la junta, si el comunero paga la deuda antes de la realización de la junta, podrá ejercer su derecho a voto.
• Hora de la celebración de la primera y segunda convocatoria y lugar.
• Hay que indicar el tiempo máximo de duración de la junta así como el tiempo máximo que tendrá cada comunero para sus intervenciones.
• En el caso que no se permita el voto presunto y se exija el acuerdo en junta se deberá indicar esta cuestión y habrá que señalar el riesgo que puede existir de no alcanzar dicha aprobación.
• Hay que indicar que en el caso que el presidente no pueda acudir a la junta será sustituido por el vicepresidente, en caso que no exista este cargo, se exigirá que un propietario  se ofrezca voluntariamente para sustituir al presidente durante la celebración de la junta, este deberá indicar su identidad al administrador de fincas antes del inicio de la junta. Así mismo, hay que hacer constar que la junta no se suspenderá en caso de inasistencia del presidente o secretario sustituyéndose por cualquiera de los presentes.
• En caso que en la junta se debata temas sobre la realización de obras obligatorias habrá que advertir que no se votará su realización, sino que se realizará un debate sobre la forma de llevarlo a cabo, que se votará por mayoría simple la aceptación de algún presupuesto y que existe un informe técnico que aconseja y habilita que es obra obligatoria según el art. 10 de la LPH.

El orden del día en la convocatoria. Peticiones de los comuneros

Los comuneros pueden solicitar al presidente que se incluya en la redacción de la convocatoria un punto en el orden del día. El art. 16.2.2 de la LPH no indica expresamente que los temas a tratar solicitados por los comuneros son de inclusión obligatoria, sino que el presidente puede valorar si el punto propuesto por uno o varios comuneros es de interés general para la comunidad de vecinos o si se trata solo de un interés personal, en base a ello el presidente puede rechazar su inclusión de las propuestas en la convocatoria.

El orden del día en la convocatoria, olvido de un punto a tratar

Puede llegar el caso que un punto del día no se incluya en la convocatoria que ya ha sido enviada a los comuneros, y el presidente desea incluirlo porque piensa que es importante para el interés general de la comunidad de vecinos. El Tribunal Supremo en sentencia nº 353/2010 y en relación al art. 16.2 de la LPH exige que en el orden del día de la convocatoria de la junta de propietarios se deben explicar de forma clara y expresa los asuntos objeto a debate en la junta de propietarios, a fin que todos los comuneros tengan conocimiento de las materias que se debatirán en la junta, de esta manera los comuneros tendrán plena relación entre el contenido del día y los temas que se van a debatir, y así decidir apoyar el debate con su intervención en algún tema del orden del día, votar a favor o en contra o en su lugar acudir o no a la junta. El tema de la asistencia por parte de los comuneros a la junta de propietarios es voluntaria, por tanto es por ello que la legislación señala que es de obligado cumplimiento deliberar y votar los temas descritos en la convocatoria, ya que si se incluye durante la celebración un tema que no se ha anunciado en la convocatoria el propietario que ha decidido no acudir a la junta de propietarios sería objeto de una violación a su derecho del voto en las decisiones a adoptar en la junta de propietarios. En el caso que se quiera añadir un tema en los puntos del día y la convocatoria ha sido enviada y recibida por los comuneros se puede realizar un “complemento de la convocatoria” para subsanar o ampliar los temas a tratar en la junta. Este complemento se deberá notificar a los comuneros con una antelación de 24 horas anteriores al inicio de la celebración de la junta. También puede ocurrir que un tema incluido debidamente en la convocatoria no se haya podido tratar durante la celebración de la junta, se puede acordar la convocatoria de una junta extraordinaria para tratar ese tema, inclusive añadir otros, esa convocatoria deberá notificarse a todos los comuneros, incluyendo a los que no asistieron a la junta ordinaria.

Desconvocar una Junta

Este punto no está regulado por la LPH, pero aun así puede ocurrir, normalmente una junta se puede desconvocar cuando esté motivada por el interés general de la junta de propietarios. Para ello el presidente deberá notificar, en plazo, la desconvocatoria a todos los comuneros. Recordemos que la junta de propietarios es válida y los temas debatidos y aprobado en ellas tienen validez aunque el presidente no pueda acudir a ella, por tanto, la inasistencia del presidente no puede ser objeto de desconvocatoria. Cuando nos referimos a realizar una notificación de desconvocatoria en plazo nos referimos a que se debe notificar antes de la realización de la junta, hay que señalar que el art. 16.3 nos indica que la convocatoria se debe de realizar al menos 6 días antes de la fecha establecida para la celebración de la junta, por tanto, también podemos establecer estos seis días como plazo para realizar la notificación de desconvocatoria a una junta, en esa desconvocatoria se debería establecer una nueva fecha para la celebración de la junta de propietarios, ya que la causa de la desconvocatoria, aunque sea licita, no se presume indefinida.